Une société civile immobilière poursuivie par sa banque en saisie immobilière peut-elle échapper à l’adjudication en se plaçant en sauvegarde ou en redressement judiciaire ? La réponse tient en deux temps, presque contradictoires en apparence : la procédure collective neutralise bien la saisie en cours, mais elle expose dans le même temps le débiteur à un contrôle rétrospectif de sa situation financière qui peut se retourner contre lui.
Audience d’adjudication imminente ? L’ouverture d’une sauvegarde ou d’un redressement judiciaire peut être demandée jusqu’au jour même de l’audience et suspend immédiatement la saisie. Mais le choix entre les deux procédures est décisif — une mauvaise analyse peut aboutir à la requalification en redressement judiciaire ou au refus d’ouverture, laissant le débiteur de nouveau exposé à l’adjudication.
Maître Joan Dray accompagne les sociétés et dirigeants confrontés à une saisie immobilière à Paris et dans toute la France. Depuis son cabinet situé au 76-78 rue Saint-Lazare, 75009 Paris, Maître Joan Dray analyse la stratégie procédurale adaptée et défend vos droits face à la banque.
Le principe : l’arrêt des poursuites individuelles suspend immédiatement la saisie en cours
Dès le jugement d’ouverture — qu’il s’agisse d’une sauvegarde ou d’un redressement judiciaire — le débiteur bénéficie de la règle de l’arrêt des poursuites individuelles. Ce principe, posé par l’article L.622-21 du Code de commerce pour la sauvegarde et rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L.631-14, interdit ou arrête toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent, ainsi que toute mesure d’exécution forcée sur les meubles comme sur les immeubles.
ℹ Avantage clé : l’arrêt des poursuites peut être obtenu jusqu’au jour même de l’audience d’adjudication. Il suspend la procédure de saisie en cours, quelle que soit son avancement : commandement de payer, jugement d’orientation, voire arrêt confirmatif de la cour d’appel.
Suspension, non annulation : les actes antérieurs restent valables
Ce mécanisme ne joue pas comme une annulation. Il emporte la suspension de la procédure de saisie à la date du jugement d’ouverture. Les actes déjà accomplis — commandement de payer valant saisie, jugement d’orientation, arrêt confirmatif — restent valables. La procédure reprendra, le cas échéant, au stade où elle a été figée. Ce régime résulte de la combinaison de l’article L.622-21, II du Code de commerce et des articles L.642-18 et L.643-2 du même code.
L’article L.642-18 prévoit ainsi que le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes déjà accomplis, et poursuivre lui-même la vente de l’immeuble. La saisie reprend alors son cours au stade où le jugement d’ouverture l’avait suspendue, sans qu’il soit besoin de recommencer la procédure depuis son origine.
L’arrêt du 8 mars 2023 : suspension, pas anneantissement rétroactif
⚖ Cass. com., 8 mars 2023 (n° 21-18.722) — L’ouverture du redressement judiciaire ne supprime pas les actes de saisie antérieurs
Un mandataire judiciaire avait demandé l’anéantissement rétroactif de l’ensemble des actes de la procédure de saisie — commandement de payer et jugement d’orientation inclus. La cour d’appel de Toulouse avait fait droit à cette demande, considérant qu’en matière de redressement judiciaire l’article L.622-21, II imposait un arrêt et non une simple suspension. Cassation : qu’il s’agisse d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, l’effet sur une saisie immobilière en cours est identique. La procédure est mise en sommeil, non anéantie. Le débiteur ne peut pas faire disparaître rétroactivement les diligences du créancier.
L’enseignement est clair : l’ouverture d’une procédure collective ne constitue pas un « remise à zéro » de la procédure de saisie. Elle en fige l’avancement. Le créancier poursuivant conserve son rang et ses diligences antérieures.
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Le piège de la sauvegarde tardive : l’arrêt du 14 septembre 2023
C’est là que le bat blèsse pour le débiteur qui se réfugie tardivement en procédure collective. L’ouverture d’une sauvegarde suppose, aux termes de l’article L.620-1 du Code de commerce, que le débiteur ne soit pas en état de cessation des paiements. Or le créancier saisissant dispose d’une arme pour remettre en cause ce placement : la tierce opposition.
⚖ Cass. 2e civ., 14 sept. 2023 (n° 21-19.459) — Sauvegarde requalifiable en redressement si cessation des paiements déjà acquise
Une SCI, débitrice de deux prêts bancaires, avait obtenu l’ouverture d’une sauvegarde avant une audience d’adjudication. La banque a formé tierce opposition en soutenant que la société était déjà en cessation des paiements au jour de sa demande. La Cour de cassation juge qu’à défaut de contestation des commandements dans leur principe ou leur montant, et à défaut de régularisation dans le délai légal de huit jours, les sommes réclamées étaient devenues exigibles à l’expiration de ce délai — plaçant ainsi la société en cessation des paiements bien avant sa demande de sauvegarde. Mais elle casse l’arrêt d’appel : la seule délivrance du commandement de payer ne suffit pas à déroger aux clauses contractuelles relatives à l’exigibilité. L’exigibilité doit être vérifiée au regard du contrat.
Les deux enseignements de l’arrêt pour le créancier et pour le débiteur
→ Pour le créancier : le commandement de payer valant saisie ne suffit pas, à lui seul, à établir l’exigibilité de la créance. Il doit se référer aux stipulations contractuelles pour en démontrer le caractère réellement exigible.
→ Pour le débiteur : le risque est réel qu’une sauvegarde sollicitée dans l’urgence, à la veille d’une adjudication, soit rétractée sur tierce opposition et requalifiée en redressement judiciaire — procédure moins souple, ouverte quelle que soit l’ancienneté de la cessation des paiements.
Sauvegarde ou redressement judiciaire : le choix décisif face à une saisie imminente
La distinction entre les deux procédures n’est pas neutre. Elle détermine la solidité de l’ouverture face à une éventuelle tierce opposition du créancier, et les marges de manœuvre pour la suite.
La sauvegarde : conditions et avantages stratégiques
La sauvegarde est réservée au débiteur qui n’est pas en cessation des paiements, ou qui l’est depuis moins de quarante-cinq jours. Elle présente des avantages stratégiques considérables.
✓ Plan de sauvegarde étalable sur dix ans pour apurer le passif tout en conservant l’immeuble.
✓ En cas de difficulté dans l’exécution du plan, possibilité de basculer ensuite en redressement judiciaire avec un nouveau plan.
✓ Contrôle du dirigeant maintenu : il n’est pas dessaisi.
✓ Protection de la résidence principale : les détails dépendent de la structure (SCI ou personne physique).
Le redressement judiciaire : plus robuste, moins souple
Le redressement judiciaire est ouvert quelle que soit l’ancienneté de la cessation des paiements. Il est plus difficile à remettre en cause par tierce opposition lorsque la cessation des paiements est établie. Mais il est moins souple : en cas d’échec du plan de redressement, la seule issue est la liquidation judiciaire.
✗ Si le plan de redressement échoue — liquidation judiciaire directe, sans possibilité de plan suivant.
✗ Le dirigeant peut être assisté voire représenté par l’administrateur judiciaire selon les cas.
⚠ Vigilance : les chambres des procédures collectives se montrent vigilantes lorsque le calendrier entre la demande d’ouverture et l’audience d’adjudication est très serré. Un refus d’ouverture ou une requalification en redressement judiciaire expose le débiteur à une adjudication aux conséquences potentiellement irréversibles.
Contester l’exigibilité de la créance : un levier à mobiliser à tout stade
Le second enseignement de cette jurisprudence tient à la place centrale qu’occupe désormais le débat sur l’exigibilité de la créance. Même lorsque le créancier dispose d’un titre exécutoire résultant d’un acte notarié et d’une notification de déchéance du terme, ce débat peut être développé et soutenu à tout moment de la procédure.
La jurisprudence CJUE sur la déchéance du terme
Cette possibilité s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large, nourri notamment par les décisions récentes de la Cour de justice de l’Union européenne relatives à la validité des clauses de déchéance du terme, qui invitent les juges du fond à s’interroger systématiquement sur le caractère réellement exigible de la créance avant de tirer toute conséquence sur l’état de cessation des paiements du débiteur.
La règle issu de l’arrêt du 14 septembre 2023
L’exigibilité doit être vérifiée au regard des stipulations contractuelles du prêt — et non déduite de la seule délivrance d’un commandement de payer valant saisie. Cette règle est mobilisable à la fois devant le juge de l’exécution immobilier et devant la chambre des procédures collectives pour contester la date de cessation des paiements.
Votre société est exposée à une adjudication imminente ? Maître Joan Dray analyse l’opportunité d’une sauvegarde ou d’un redressement judiciaire et défend vos droits devant le juge de l’exécution à Paris et dans toute la France. Cabinet : 76-78 rue Saint-Lazare, 75009 Paris — Tél. : +33(0)6 50 13 09 65
La stratégie cumulative : sauvegarde puis redressement judiciaire
Le mécanisme de cumul potentiel — un plan de sauvegarde de dix ans, suivi, en cas d’échec, d’un redressement judiciaire assorti d’un nouveau plan de dix ans — peut apparaître comme un moyen pour un débiteur porteur d’un actif immobilier important de ne pas se retrouver enfermé dans un unique calendrier de paiement décennal.
C’est précisément ce type de stratégie que redoutent certaines chambres des procédures collectives. Si la chambre refuse l’ouverture d’une sauvegarde, considérant que le débiteur n’y a pas vocation, celui-ci se retrouve hors procédure collective et de nouveau exposé à une adjudication aux conséquences potentiellement irréversibles. Une telle stratégie suppose donc une analyse rigoureuse et préalable de la situation financière réelle.
ℹ Le droit des entreprises en difficulté est une porte de sortie réelle pour une société exposée à l’adjudication. Mais son efficacité dépend entièrement du choix entre les deux procédures et du timing de la demande. Une analyse préalable rigoureuse est indispensable.
En synthèse : ce qu’il faut retenir
Cinq points clés à retenir pour toute société ou dirigeant confronté à une saisie immobilière.
→ La procédure collective suspend la saisie immédiatement, mais ne l’annule pas : les actes antérieurs (commandement, jugement d’orientation) restent valables (Cass. com., 8 mars 2023).
→ La sauvegarde peut être requalifiée en redressement judiciaire sur tierce opposition du créancier, si la cessation des paiements est démontrée antérieurement à la demande (Cass. 2e civ., 14 sept. 2023).
→ L’exigibilité de la créance doit être vérifiée au regard du contrat, et non déduite de la seule délivrance du commandement de payer.
→ La sauvegarde est stratégiquement plus favorable (plan sur 10 ans, filet de sécurité) mais plus fragile face à une tierce opposition. Le redressement judiciaire est plus robuste mais moins souple.
→ L’analyse doit être menée en urgence, le plus tôt possible avant l’audience d’adjudication, pour ne pas se retrouver contraint dans un choix tactique à haut risque.
Sauvegarde judiciaire face à une saisie immobilière : agissez avant l’adjudication
L’ouverture d’une procédure collective face à une saisie immobilière est une stratégie légitime, reconnue par la loi et confirmée par la jurisprudence. Mais elle suppose une analyse rigoureuse de la situation financière réelle, du choix entre sauvegarde et redressement judiciaire, et du timing de la demande. Une erreur d’analyse ou un retard peuvent aboutir à une requalification ou un refus d’ouverture, laissant le débiteur de nouveau exposé à l’adjudication.
Maître Joan Dray accompagne les sociétés et leurs dirigeants confrontés à une saisie immobilière à Paris et dans toute la France : analyse de la stratégie procédurale, préparation de la demande d’ouverture, défense devant la chambre des procédures collectives en cas de tierce opposition du créancier, contestation de l’exigibilité de la créance devant le juge de l’exécution. Contactez dès maintenant Maître Joan Dray.
Maître Joan Dray — Avocat au barreau de Paris | Palais C2355
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Sources et références
Code de commerce, art. L.620-1 — Conditions d’ouverture de la sauvegarde
Code de commerce, art. L.622-21 — Arrêt des poursuites individuelles en sauvegarde
Code de commerce, art. L.631-14 — Application de l’art. L.622-21 au redressement judiciaire
Code de commerce, art. L.642-18 — Subrogation du liquidateur dans les droits du créancier saisissant
Code de commerce, art. L.643-2 — Réalisation des immeubles en liquidation judiciaire
Cass. com., 8 mars 2023, n° 21-18.722 — Suspension, non anéantissement rétroactif des actes de saisie
Cass. 2e civ., 14 sept. 2023, n° 21-19.459 — Sauvegarde tardive et requalification sur tierce opposition
CJUE — Décisions récentes sur la validité des clauses de déchéance du terme et le contrôle d’office