Votre locataire commercial est placé en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire ? La clause résolutoire insérée dans votre bail commercial est-elle encore efficace ? L’ouverture d’une procédure collective perturbe profondément le mécanisme de la clause résolutoire. Le bailleur qui ignore ces règles s’expose à des irrecevabilités, des nullités et des stratégies dilatoires de la part du débiteur.
L’articulation entre le droit spécial des procédures collectives et le statut des baux commerciaux constitue l’un des champs les plus fertiles de la jurisprudence commerciale contemporaine. L’arrêt du 12 juin 2024 de la Cour de cassation a apporté un infléchissement notable, tandis que la réforme du Tribunal des activités économiques (TAE) rebat les cartes de compétence depuis le 1er janvier 2025.
Maître Joan Dray accompagne bailleurs et preneurs confrontéà à des litiges de baux commerciaux en procédure collective à Paris et dans toute la France. Depuis son cabinet situé au 76-78 rue Saint-Lazare, 75009 Paris, Maître Joan Dray analyse votre situation et construit la stratégie procédurale la plus adaptée.
La clause résolutoire dans le bail commercial : rappel du mécanisme
La clause résolutoire est une stipulation contractuelle insérée dans le bail commercial qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations. Son déclenchement suppose, en droit commun, la délivrance d’un commandement de payer par acte de commissaire de justice, resté infructueux au bout d’un mois (art. L.145-41 du Code de commerce).
Le commandement de payer : formalisme impératif
Le commandement de payer constitue la condition préalable obligatoire à tout constat d’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés du tribunal judiciaire. Il doit reproduire la clause résolutoire et viser la disposition légale applicable. Lorsqu’un administrateur judiciaire a été désigné, le commandement doit impérativement lui être signifié également, sous peine de nullité.
La distinction fondamentale : manquement antérieur ou postérieur au jugement d’ouverture
Tout le régime de la clause résolutoire en procédure collective repose sur cette distinction temporelle. Le manquement antérieur au jugement d’ouverture entraîne la paralysie de la clause résolutoire par l’arrêt des poursuites individuelles. Le manquement postérieur permet au bailleur d’agir, mais selon un régime dérogatoire strict défini par les articles L.622-14 et L.641-12 du Code de commerce.
L’arrêt des poursuites individuelles : paralysie de la clause résolutoire pour loyers antérieurs
L’article L.622-21 du Code de commerce érige en principe cardinal l’arrêt des poursuites individuelles. Il interrompt ou interdit toute action tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Ce texte, d’interprétation stricte selon la Cour de cassation, opere une paralysie de la clause résolutoire dès lors que le manquement invoqué est de nature financière.
La règle d’ordre public et son application d’office
La Haute juridiction a posé le principe dès un arrêt fondateur du 12 juin 1990 : le bailleur ne peut, après le jugement d’ouverture, poursuivre une action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement de loyers antérieurs, sauf si cette action a donné lieu, avant le jugement, à une décision passée en force de chose jugée (CPC, art. 500). La Haute juridiction impose au juge de reléver d’office les effets de l’arrêt des poursuites, témoignant du caractère d’ordre public de cette règle.
⚠ Conséquence pratique absolue : si le bail n’a pas encore fait l’objet d’une décision définitive de résiliation avant le jugement d’ouverture, le bailleur perd définitivement la possibilité d’agir sur ce fondement pour les loyers antérieurs. Cette perte est irrémédiable.
L’exception cruciale : les manquements non financiers
L’article L.622-21 ne prohibe que les actions fondées sur un défaut de paiement d’une somme d’argent. Les manquements à des obligations de faire échappent à cette règle. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 11 octobre 2016, précisant que le jugement de liquidation judiciaire n’avait eu aucun effet interruptif sur l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de police d’assurance et de tenue constante des lieux ouverts et achalandés.
ℹ Manquements non financiers échappant à l’arrêt des poursuites : défaut d’assurance des risques locatifs, non-exploitation des locaux, travaux non autorisés dans les parties communes, sous-location prohibée. Identifier et documenter systématiquement ces manquements constitue un levier stratégique essentiel pour le bailleur.
La mise en œuvre de la clause pour loyers postérieurs : le régime dérogatoire
Si le locataire cesse de payer ses loyers après l’ouverture de la procédure collective, le bailleur peut agir en résiliation. Mais ce droit s’exerce dans un cadre légal dérogatoire défini aux articles L.622-14, 2° et L.641-12, 3° du Code de commerce, qui subordonne l’action du bailleur à l’expiration d’un délai de 3 mois d’impayés.
Le délai impératif de 3 mois
Toute action en résiliation pour non-paiement de loyers postérieurs introduite avant l’expiration du délai de 3 mois sera déclarée irrecevable. Une telle erreur procédurale peut contraindre le bailleur à recommencer intégralement la procédure. En revanche, le commandement de payer n’est pas une action en résiliation et peut être délivré dès le premier impayé postérieur au jugement d’ouverture, avant même l’expiration du délai de 3 mois.
L’autonomie de la procédure devant le juge-commissaire
⚖ Cass. com., 9 octobre 2019 (FS-P+B+I) et 15 janvier 2020 — Autonomie de la procédure devant le juge-commissaire
La chambre commerciale de la Cour de cassation a tranché : la procédure devant le juge-commissaire est distincte et autonome de celle tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; elle n’exige pas de commandement préalable. Le juge-commissaire doit se borner à constater la résiliation si les conditions en sont réunies, sans pouvoir accorder de délais de paiement (arrêt du 18 mai 2022).
L’infléchissement majeur : l’arrêt du 12 juin 2024
⚖ Cass. com., 12 juin 2024 (n° 22-24.177) — Appréciation au jour où le juge-commissaire statue
La Cour de cassation juge que le juge-commissaire doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers demeurent impayés. Une régularisation intervenue après l’expiration du délai de 3 mois mais avant la décision du juge-commissaire fait obstacle au constat de résiliation, même si celle-ci semblait acquise. Cette solution allège de fait le délai de répit accordé au débiteur et pénalise le bailleur diligent.
⚠ Conséquence de l’arrêt du 12 juin 2024 : le bailleur doit surveiller étroitement la date d’audience devant le juge-commissaire. Si le débiteur régularise ses impayés entre l’expiration du délai de 3 mois et l’audience, la résiliation peut être évitée. La saisine simultanée du juge des référés permet de contourner cet écueil.
Votre locataire commercial est en procédure collective et ne paie plus son loyer ? Maître Joan Dray analyse votre situation et détermine la stratégie procédurale adaptée à Paris et dans toute la France. Cabinet : 76-78 rue Saint-Lazare, 75009 Paris — Tél. : +33(0)6 50 13 09 65
Quelle juridiction saisir ? L’option stratégique du bailleur
Le bailleur dispose d’une option procédurale : il peut choisir de saisir soit le juge des référés du tribunal judiciaire, soit le juge-commissaire de la procédure collective. Ce choix est stratégique et dépend des circonstances de chaque espèce.
La saisine du juge des référés du tribunal judiciaire
Le juge des référés est compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et peut ordonner l’expulsion simultanément. Il exige un commandement de payer préalable (art. L.145-41 C. com.) et peut accorder des délais de paiement au locataire. La régularisation reste possible jusqu’à la décision passée en force de chose jugée. Cette voie est moins rapide mais permet d’obtenir l’expulsion dans la même procédure.
La saisine du juge-commissaire
La procédure devant le juge-commissaire est autonome et n’exige pas de commandement préalable. Elle est en principe plus rapide. Mais le juge-commissaire ne peut pas accorder de délais de paiement ni ordonner l’expulsion : une procédure séparée sera nécessaire. Et depuis l’arrêt du 12 juin 2024, une régularisation avant l’audience peut faire échouer la demande.
La stratégie duale recommandée
À l’issue du délai de 3 mois, la stratégie optimale consiste à saisir simultanément le juge-commissaire pour le constat de résiliation et le juge des référés pour le constat d’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion. Le risque de litispendance est exclu selon la jurisprudence actuelle. Cette double saisine permet de ne fermer aucune voie de droit et de maximiser les chances d’obtenir une décision favorable.
La réforme du Tribunal des activités économiques : un changement de compétence à surveiller
L’expérimentation du Tribunal des activités économiques (TAE), entrée en vigueur le 1er janvier 2025 dans 12 tribunaux de commerce, transfère à ces juridictions le contentieux des baux commerciaux présentant des liens de connexité suffisants avec les procédures collectives (art. 26-II de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023).
Les 12 ressorts TAE concernés
Les ressorts expérimentaux du TAE sont : Paris, Lyon, Marseille, Nanterre, Versailles, Le Havre, Nancy, Limoges, Le Mans, Avignon, Auxerre et Saint-Brieuc. Dans ces ressorts, le juge des référés civil du tribunal judiciaire n’est plus compétent pour les litiges de baux commerciaux en lien avec une procédure collective. Avant toute action, il est impératif de vérifier si le litige relève d’un ressort TAE expérimental.
Les difficultés d’articulation avec le juge-commissaire
Cette réforme crée une articulation complexe entre les pouvoirs du TAE et ceux du juge-commissaire. Le juge-commissaire conserve sa compétence exclusive pour constater la résiliation de plein droit, sans pouvoir d’expulsion ni d’octroi de délais. Le TAE prend en charge le contentieux connexe, mais le critère de connexité est d’une maniabilité incertaine. Un contentieux satellite sur la détermination du tribunal compétent est à redouter.
Cartographie des risques pour le bailleur commercial
Ces cinq risques majeurs doivent être identifiés et anticipés par tout bailleur commercial dont le locataire fait l’objet d’une procédure collective.
✗ Paralysie définitive de la clause résolutoire pour loyers antérieurs : sans décision passée en force de chose jugée avant le jugement d’ouverture, le bailleur perd irrémédiablement ce droit (art. L.622-21 C.com, d’ordre public).
✗ Irrecevabilité de l’action prématurée : toute action en résiliation pour loyers postérieurs introduite avant l’expiration du délai de 3 mois est irrecevable (art. L.622-14, 2° et L.641-12, 3° C.com).
✗ Régularisation tardive faisant échec à la résiliation : depuis l’arrêt du 12 juin 2024, le juge-commissaire apprécie la situation au jour où il statue. Une régularisation après le délai de 3 mois mais avant l’audience peut empêcher la résiliation.
✗ Nullité du commandement en présence d’un administrateur : le commandement signifié au seul débiteur sans l’administrateur judiciaire est nul.
✗ Incompétence du juge des référés dans les ressorts TAE : dans les 12 ressorts expérimentaux, le juge des référés civil n’est plus compétent pour les litiges de baux commerciaux en lien avec une procédure collective depuis le 1er janvier 2025.
Bonnes pratiques et chronologie des diligences du bailleur
Ces cinq bonnes pratiques et le chronogramme d’action permettent de sécuriser la procédure et de maximiser les chances d’obtenir la résiliation du bail.
Les cinq bonnes pratiques essentielles
✓ Agir sans délai dès le premier impayé postérieur au jugement d’ouverture : délivrer immédiatement un commandement de payer visant la clause résolutoire, au débiteur et à l’administrateur si nommé.
✓ Documenter systématiquement tous les manquements non financiers (défaut d’assurance, non-exploitation, travaux non autorisés) : ils échappent à l’arrêt des poursuites et constituent un levier stratégique indépendant.
✓ Adopter la stratégie duale à l’issue du délai de 3 mois : saisir simultanément le juge-commissaire et le juge des référés (ou le TAE selon le ressort).
✓ Respecter l’exigence de bonne foi : s’assurer que les modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire sont conformes aux accords convenus. La mauvaise foi du bailleur peut neutraliser une clause formellement régulière (Cass. com., 14 sept. 2017).
✓ Vérifier avant toute action si le litige relève d’un ressort TAE expérimental, sous peine d’irrecevabilité pour incompétence.
Chronologie des diligences
→ Dès le 1er impayé postérieur au jugement : délivrer le commandement de payer (au débiteur + à l’administrateur si nommé).
→ J + 1 mois sans paiement : la clause résolutoire est acquise en droit commun mais l’action judiciaire n’est pas encore recevable.
→ J + 3 mois d’impayés : délai légal écoulé, possibilité de saisir simultanément le juge-commissaire et le juge des référés.
→ Saisine du juge-commissaire : dépôt de la requête (sans commandement préalable requis). Surveiller étroitement la date d’audience au regard d’un risque de régularisation.
→ Saisine du juge des référés : assignation pour constat d’acquisition de la clause résolutoire et expulsion. Commandement préalable obligatoire.
→ Après constat de résiliation : si obtenu via le juge-commissaire, saisir le juge des référés ou le juge de l’exécution pour l’expulsion. Penser à l’indemnisation du préjudice.
Pourquoi se faire assister par un avocat pour ce type de litige ?
Les litiges relatifs aux baux commerciaux en procédure collective sont parmi les plus techniques du droit des affaires. Ils font appel à l’articulation de deux corpus de règles complexes — le statut des baux commerciaux et le droit des procédures collectives — dont la maîtrise conditionne l’issue du litige.
Pour le bailleur
Un avocat analyse immédiatement la situation dès l’ouverture de la procédure collective et détermine la stratégie procédurale optimale. Il sécurise le commandement de payer, vérifie la compétence juridictionnelle (TAE ou juridiction civile) et engage les recours dans les délais impartis. Il identifie également les manquements non financiers susceptibles de contourner l’arrêt des poursuites.
Pour le locataire en procédure collective
Un avocat vérifie la régularité du commandement de payer, contrôle le respect du délai de 3 mois et identifie les irrégularités procédurales susceptibles de bloquer ou retarder la résiliation. Il organise si possible la régularisation des impayés avant l’audience pour faire échec à la demande du bailleur, conformément à l’arrêt du 12 juin 2024.
Maître Joan Dray reçoit à son cabinet du 76-78 rue Saint-Lazare, 75009 Paris, pour analyser votre dossier et définir la stratégie procédurale la plus adaptée. Maître Joan Dray intervient à Paris et dans toute la France pour défendre bailleurs et locataires commerciaux dans tous les litiges liés aux procédures collectives.
Bail commercial et procédure collective : agissez sans attendre
L’articulation entre le statut des baux commerciaux et le droit des procédures collectives crée un terrain minfé de risques procéduraux pour le bailleur. Les délais sont stricts, les irrecevabilités sont fréquentes et la jurisprudence évolue rapidement — l’arrêt du 12 juin 2024 et la réforme TAE du 1er janvier 2025 en sont les illustrations les plus récentes.
Maître Joan Dray accompagne bailleurs et locataires commerciaux confrontés à ces situations à Paris et dans toute la France. Son cabinet analyse la situation dès l’ouverture de la procédure collective, sécurise l’ensemble des actes de procédure et défend vos intérêts devant toutes les juridictions compétentes. Contactez dès maintenant Maître Joan Dray.
Maître Joan Dray — Avocat au barreau de Paris | Palais C2355
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Sources et références
Code de commerce, art. L.145-41 — Commandement de payer et délai d’un mois en droit commun
Code de commerce, art. L.622-21 — Arrêt des poursuites individuelles (ordre public)
Code de commerce, art. L.622-14, 2° — Délai de 3 mois en sauvegarde et redressement judiciaire
Code de commerce, art. L.641-12, 3° — Délai de 3 mois en liquidation judiciaire
Code de commerce, art. R.622-13 et R.641-21 — Pouvoirs restrictément compris du juge-commissaire
Loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023, art. 26-II — Tribunal des activités économiques (TAE)
Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177 — Appréciation au jour où le juge-commissaire statue
Cass. com., 18 mai 2022 — Pouvoirs limités du juge-commissaire (pas de délais de paiement)
Cass. com., 15 janvier 2020 — Autonomie de la procédure en redressement judiciaire
Cass. com., 9 octobre 2019 (FS-P+B+I) — Autonomie de la procédure devant le juge-commissaire
Cass. com., 14 septembre 2017 — Exigence de bonne foi du bailleur
Cass. com., 11 octobre 2016 — Manquements non financiers échappant à l’arrêt des poursuites
Cass. com., 12 juin 1990 — Arrêt fondateur sur la paralysie de la clause résolutoire
CPC, art. 500 — Décision passée en force de chose jugée