Le syndic est le mandataire et le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il administre l’immeuble, exécute les décisions de l’assemblée générale et gère les finances de la copropriété. Chacune de ces missions est une source potentielle de responsabilité. La jurisprudence des deux dernières années est particulièrement fournie, notamment en matière de travaux, de convocation des assemblées générales et de vérification des assurances.
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Le cadre légal : qui est le syndic et que doit-il faire ?
Le syndic est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires (art. 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Il cumule trois qualités : mandataire du syndicat des copropriétaires, représentant légal du syndicat à l’égard des tiers, et professionnel de l’immobilier soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970 avec obligation de détenir une carte professionnelle, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle.
ℹ Point clé : le syndic est tenu à une obligation de moyens renforcée par un devoir de diligence, de vigilance et de conseil. Il n’est pas garant du résultat, mais il doit démontrer qu’il a agi avec rigueur, promptitude et compétence. Il lui appartient notamment de connaître la procédure à suivre en présence d’un arrêté municipal de mise en sécurité et de la mettre en œuvre sans délai (TJ Marseille, 25 févr. 2025).
Les principales obligations de l’article 18 de la loi de 1965
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic : d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ; en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ; de représenter le syndicat en justice ; d’établir le budget prévisionnel, de tenir la comptabilité et d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat ; de tenir à jour la fiche synthétique et le carnet d’entretien ; de mettre à disposition un espace en ligne sécurisé (extranet). S’y ajoutent depuis la loi Climat et Résilience de 2021 : l’immatriculation au registre national des copropriétés, la constitution du fonds de travaux (art. 14-2), la mise en œuvre du PPPT et du DPE collectif.
Les obligations administratives et financières
L’état daté et la conservation des archives
⚖ CA Lyon, 21 janv. 2025 (n° 23/01312) — État daté incomplet
Le syndic doit mentionner dans l’état daté l’existence d’une injonction de travaux visant l’immeuble. À défaut, il engage sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur du lot, et ce peu importe que les vendeurs aient eux-mêmes manqué à leur propre obligation d’information.
Les attestations d’assurance des entreprises intervenus sur l’immeuble doivent être conservées par le syndic et rester accessibles à la copropriété en cas de sinistre (TJ Nîmes, 4 mars 2025, n° 18/04207).
Le compte séparé et le recouvrement des charges
Sauf dispense votée à la double majorité dans les copropriétés de moins de quinze lots, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. La méconnaissance est sanctionnée par la nullité de plein droit du mandat. Le syndic doit également être diligent dans le recouvrement des impayés : il ne peut se retrancher derrière l’insuffisance de fonds que s’il justifie avoir accompli les diligences nécessaires pour les recueillir (Cass. 3e civ., 17 avr. 2013, n° 11-28.887 ; CA Aix-en-Provence, 30 nov. 2023, n° 19/19456).
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Les obligations relatives à l’assemblée générale
L’assemblée générale est le seul organe de décision du syndicat. L’article 17 de la loi de 1965 est d’ordre public en vertu de son article 43 : les copropriétaires ne peuvent inventer une autre forme de prise de décision.
La notification des conditions essentielles des contrats
⚖ Cass. 3e civ., 13 févr. 2023 (n° 22-10.565) — Preuve de la notification distincte de la mise en concurrence
Il appartient au syndic de justifier de l’accomplissement des formalités de notification des conditions essentielles des contrats mis en concurrence. Dans une affaire relative à l’installation d’une vidéosurveillance, la cour d’appel avait rejeté la demande d’annulation car le syndic justifiait avoir réuni trois devis. Cassation : la preuve de la mise en concurrence ne vaut pas preuve de la notification. C’est à celui qui convoque l’assemblée de démontrer qu’il a respecté les dispositions légales et réglementaires.
La jurisprudence récente admet qu’un tableau récapitulatif intégrant les devis suffit à assurer l’information des copropriétaires lorsqu’il est matériellement impossible de joindre l’ensemble des rapports techniques (Cass. 3e civ., 9 juill. 2020, n° 19-18.623 ; TJ Strasbourg, 8 juill. 2025, n° 24/08102 ; CA Aix-en-Provence, 7 mai 2025, n° 22/08016).
L’ordre du jour : le syndic ne filtre pas
Même lorsqu’il a régulièrement procédé à la mise en concurrence, le syndic ne peut refuser d’inscrire à l’ordre du jour un devis complémentaire présenté par un copropriétaire : un tel refus entrave la liberté de choix et de vote de l’assemblée générale (CA Aix-en-Provence, 25 sept. 2024, n° 21/01046).
Les obligations en matière de travaux : le contentieux n° 1
Les travaux constituent, de loin, le principal levier d’engagement de la responsabilité du syndic. La loi de 1965 comporte aujourd’hui près de 160 occurrences du terme.
L’exécution des décisions de l’assemblée générale
Le syndic engage gravement sa responsabilité s’il s’abstient d’exécuter les résolutions votées. Les tribunaux ont ainsi sanctionné : l’absence de justification des démarches pour rechercher un maître d’œuvre (CA Saint-Denis de La Réunion, 7 juin 2024) ; le défaut d’exécution dans les meilleurs délais de travaux préconisés par un expert judiciaire (CA Lyon, 8 avr. 2025, n° 23/00324) ; la non-mise en œuvre d’un arrêté municipal de mise en sécurité (TJ Marseille, 25 févr. 2025, n° 23/03861).
Le retard : la faute la plus fréquente
Les décisions récentes permettent de dessiner une échelle des retards sanctionnés. Deux ans pour faire réaliser une recherche de fuite : faute (TJ Nanterre, 4 déc. 2024, n° 21/06584). Un an après la désignation d’un architecte pour engager les travaux : faute (CA Toulouse, 26 nov. 2024, n° 22/03488). Trois ans entre les premières manifestations des désordres et la désignation d’un architecte : négligence caractérisée (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-24.558). Vote des travaux 26 mois après l’apparition des désordres, finalisation 3 ans plus tard : insuffisance de diligences (CA Montpellier, 18 juin 2024).
ℹ La traçabilité des diligences est la meilleure défense du syndic — et le premier terrain d’attaque du copropriétaire. Le syndic qui documente successivement la recherche de fuite, le rapport géotechnique, l’information des copropriétaires et le dossier de consultation sera protégé (TJ Lille, ord. réf., 24 juin 2025, n° 25/00248). Celui qui ne peut rien produire perd, quelle que soit sa bonne foi.
Engager des dépenses sans décision de l’assemblée : la faute caractérisée
⚖ Cass. 3e civ., 4 déc. 2025 (n° 23-23.397) — Le conseil syndical ne peut se substituer à l’AG
Une assemblée avait voté un budget de travaux tout en demandant un nouveau devis à transmettre « aux copropriétaires pour accord ». Le syndic a lancé les appels de fonds sur décision du seul conseil syndical et versé 50 % à l’entreprise, qui n’a jamais exécuté les travaux. Cassation : « transmettre pour accord » signifie nécessairement « soumettre au vote de l’assemblée ». L’assemblée générale est le seul organe de décision, et le conseil syndical ne peut se substituer à elle pour la conclusion d’un contrat.
La mise en concurrence des entreprises
L’article 25 de la loi de 1965 impose de fixer un seuil de mise en concurrence. Point capital : si l’assemblée n’a fixé aucun seuil, le syndicat est irrecevable à reprocher au syndic une absence de mise en concurrence (TJ Versailles, 12 sept. 2024, n° 19/05531). Lorsqu’un seuil existe et n’est pas respecté, la sanction est double : nullité de la résolution (CA Aix-en-Provence, 27 mars 2025, n° 22/01779) et responsabilité contractuelle du syndic sur le fondement de la perte de chance de conclure à de meilleures conditions (CA Aix-en-Provence, 25 sept. 2024, n° 20/12474).
Les travaux urgents : un pouvoir d’initiative sous haute surveillance
L’article 18, I, de la loi du 10 juillet 1965 habilite le syndic, en cas d’urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. L’article 37 du décret du 17 mars 1967 lui impose deux obligations cumulatives : informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.
La double faute possible : agir trop peu, ou agir à tort
Ne pas agir : le syndic commet une faute lorsqu’il ne réalise pas de sa propre initiative des travaux urgents, sans pouvoir s’exonérer en invoquant un défaut de trésorerie (TJ Meaux, 11 juill. 2024, n° 21/03773 ; CA Aix-en-Provence, 4 avr. 2024, n° 23/05474). Agir à tort : il commet également une faute en engageant des travaux de sa propre initiative alors qu’ils ne présentent pas les caractéristiques de travaux urgents — il doit alors supporter personnellement le coût des travaux (CA Nîmes, 30 janv. 2025, n° 22/01559).
La ratification tardive : nullité et conséquences financières pour le syndic
⚖ Cass. 3e civ., 6 nov. 2025 (n° 24-15.817) — Nullité de la ratification tardive
Des copropriétaires contestaient une résolution ratifiant la désignation d’un expert intervenu à l’initiative du syndic, réunion convoquée plus d’un an après. Cassation pour violation de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 : la nullité de la décision d’assemblée générale est une sanction possible du non-respect de ces formalités. La nullité étant rétroactive, l’assemblée est réputée n’avoir jamais statué : le syndic ne peut plus exiger des copropriétaires le paiement des sommes engagées, qui restent à sa charge.
L’approbation des comptes ne vaut pas ratification
La ratification de travaux urgents ne peut résulter implicitement de l’approbation des comptes (Cass. 3e civ., 17 janv. 2007, n° 05-17.119 ; CA Nîmes, 30 janv. 2025, n° 22/01559). Une nuance existe : la cour d’appel de Paris a admis la ratification par l’approbation des comptes à la condition que les dépenses correspondant aux travaux aient été clairement identifiées dans les comptes présentés (CA Paris, 26 févr. 2014, n° 10/23362).
Assurances et subventions : les points de vigilance sous-estimés
L’assurance dommages-ouvrage
L’article L.242-1 du Code des assurances impose de souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage. Le syndic doit aviser l’assemblée générale de cette obligation et la conseiller en ce sens (TJ Boulogne-sur-Mer, 27 mai 2025, n° 22/03572). Le syndic qui ne prévoit pas cette souscription alors que la nature des travaux l’impose commet un manquement fautif (CA Rouen, 22 mai 2024, n° 23/01234). Le préjudice s’analyse en une perte de chance d’obtenir une prise en charge plus rapide par l’assureur dommages-ouvrage.
La vérification de la couverture des entreprises
⚖ CA Riom, 1er avr. 2025 (n° 22/01603) — Obligation de vérification préalable étendue au maître d’œuvre
Un syndic avait missionné un maître d’œuvre sans s’assurer préalablement qu’il était couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle. Un syndic normalement diligent et prudent n’aurait jamais missioné un maître d’œuvre sans vérification préalable. L’obligation s’étend tant à la responsabilité civile décennale qu’à la responsabilité contractuelle de droit commun.
L’obligation vise également les entreprises intervenantes (TJ Paris, 12 déc. 2024, n° 23/11968). Deux limites : la responsabilité n’est engagée que si les désordres relèvent effectivement de la garantie décennale ; et on ne peut reprocher au syndic la production d’une fausse attestation d’assurance, son obligation ne va pas jusqu’à vérifier auprès de l’assureur la réalité de la couverture (TJ Nice, 15 janv. 2025, n° 24/02559).
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La mise en cause de la responsabilité du syndic
Qui peut agir, et sur quel fondement ?
Le syndicat des copropriétaires agit sur le fondement de la responsabilité contractuelle (art. 1231-1 C.civ. et art. 18 loi 1965). Un copropriétaire agissant seul agit sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle (art. 1240 C.civ.). Un tiers, acquéreur ou voisin, agit également sur le fondement extracontractuel. Le syndicat peut aussi agir en garantie lorsqu’il est lui-même recherché sur le fondement de la responsabilité objective de l’article 14 de la loi de 1965.
Les trois conditions cumulatives
→ Une faute : manquement au devoir de diligence, de vigilance ou de conseil. Les manquements formels (art. 11, 13 et 37 du décret de 1967, absence de mise en concurrence, dépenses hors décision d’assemblée) sont plus aisés à établir que les fautes d’appréciation.
→ Un préjudice : aggravation des désordres consécutive au retard, coût de travaux payés sans contrepartie, ou perte de chance de contracter à de meilleures conditions, d’obtenir une subvention ou d’être indemnisé plus rapidement par un assureur dommages-ouvrage.
→ Un lien de causalité direct entre la faute et le préjudice.
Le quitus ne fait pas obstacle à l’action individuelle
⚖ Cass. 3e civ., 29 févr. 2024 (n° 22-24.558) — Confirmé par CA Pau, 5 nov. 2024 (n° 23/01134)
Le quitus voté par l’assemblée générale ne fait pas obstacle à l’action individuelle d’un copropriétaire en réparation d’un préjudice personnel sur le fondement délictuel. Il n’atténue pas non plus la responsabilité née de la méconnaissance de l’article 37 du décret de 1967.
Les délais à surveiller
Action en nullité d’une décision d’assemblée générale : deux mois à compter de la notification du procès-verbal, réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants (art. 42, al. 2, loi de 1965). Ce délai est le piège le plus fréquent : il court vite et n’est pas susceptible de relevé. Action en responsabilité : cinq ans (art. 2224 du Code civil).
Les causes d’exonération du syndic
Le refus de l’assemblée générale
La Cour de cassation admet de longue date que le syndic ne peut agir contre la volonté de son mandant (Cass. 3e civ., 6 févr. 2002, n° 00-17.324). Le syndicat ne peut reprocher à son syndic les conséquences de son propre refus de voter les travaux. N’est pas responsable le syndic qui a porté à l’ordre du jour des travaux de toiture face à une assemblée récalcitante pendant dix ans (CA Aix-en-Provence, 18 déc. 2024, n° 22/15714).
⚠ Réserve essentielle : cette exonération ne joue pas si la carence porte sur des travaux qualifiables d’urgents, hypothèse dans laquelle le syndic devait agir de sa propre initiative (CA Grenoble, 28 mai 2024, n° 22/04471).
L’insuffisance de trésorerie — sous condition de diligences
Le syndic ne peut invoquer l’absence de fonds que s’il démontre avoir accompli les diligences nécessaires au recouvrement (Cass. 3e civ., 17 avr. 2013, n° 11-28.887). Il ne peut en revanche s’en prévaloir pour justifier l’inexécution de travaux urgents (TJ Meaux, 11 juill. 2024, n° 21/03773).
Check-list pratique
Pour le conseil syndical et les copropriétaires
✓ Vérifier que l’assemblée a bien fixé les seuils de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence (art. 25) — sans seuil, aucun reproche n’est recevable.
✓ Contrôler que les conditions essentielles des contrats ont été notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour et conserver la preuve de ce qui a été reçu.
✓ Exiger la justification des diligences du syndic : courriers aux entreprises, relances, mises en demeure, calendrier.
✓ Réclamer les attestations d’assurance décennale et RCP des entreprises et du maître d’œuvre, avant tout démarrage de chantier.
✓ Vérifier la souscription de l’assurance dommages-ouvrage avant ouverture du chantier.
✓ En cas de travaux urgents engagés par le syndic, exiger la convocation immédiate d’une assemblée de ratification et noter la date.
✓ Ne jamais laisser passer le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal pour contester une résolution.
Pour le syndic
✓ Tout tracer : la preuve des diligences est le premier moyen de défense (TJ Lille, 24 juin 2025).
✓ Ne jamais engager de dépense hors décision d’assemblée générale, y compris sur instruction du conseil syndical.
✓ Convoquer l’assemblée de ratification des travaux urgents immédiatement, et non « rapidement ».
✓ Vérifier et archiver les attestations d’assurance avant tout ordre de service.
✓ Alerter par écrit l’assemblée sur les risques d’un refus de travaux ou du choix d’une entreprise non assurée.
Syndic de copropriété : trois lignes de force à retenir
La jurisprudence des deux dernières années confirme une exigence croissante à l’égard du syndic professionnel. Trois enseignements majeurs se dégagent.
→ Le formalisme n’est pas une simple contrainte administrative : le non-respect des articles 11, 13 et 37 du décret du 17 mars 1967 emporte la nullité des décisions et, indirectement, l’impossibilité de recouvrer les sommes engagées.
→ L’assemblée générale est le seul organe décisionnaire : ni le syndic, ni le conseil syndical, ni une pratique consacrée par l’usage ne peuvent s’y substituer (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.397).
→ La traçabilité est déterminante : le syndic qui documente ses diligences se défend efficacement ; celui qui ne peut rien produire perd, quelle que soit sa bonne foi.
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Sources et références
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 17, 18, 25, 42 et 43 — Statut de la copropriété
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 11, 13, 37 — Formalisme des AG et des travaux urgents
Code civil, art. 1231-1 et 1240 — Responsabilité contractuelle et extracontractuelle
Code des assurances, art. L.242-1 — Assurance dommages-ouvrage
Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 — PPPT et DPE collectif
Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.397 — AG seul organe décisionnaire ; conseil syndical ne substitue pas
Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-15.817 — Nullité de la ratification tardive de travaux urgents
Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-24.558 — Quitus et action individuelle
Cass. 3e civ., 13 févr. 2023, n° 22-10.565 — Preuve de la notification distincte de la mise en concurrence
CA Riom, 1er avr. 2025, n° 22/01603 — Vérification assurance RCP du maître d’œuvre
CA Lyon, 21 janv. 2025, n° 23/01312 — État daté et injonction de travaux
CA Aix-en-Provence, 18 déc. 2024, n° 22/15714 — Exonération du syndic face au refus répété de l’AG
CA Toulouse, 26 nov. 2024, n° 22/03488 — Retard d’un an après désignation de l’architecte
CA Aix-en-Provence, 25 sept. 2024, n° 21/01046 — Refus d’inscrire un devis complémentaire
CA Aix-en-Provence, 25 sept. 2024, n° 20/12474 — Perte de chance et mise en concurrence
TJ Nanterre, 4 déc. 2024, n° 21/06584 — Deux ans pour recherche de fuite
TJ Versailles, 12 sept. 2024, n° 19/05531 — Absence de seuil = irrecevabilité du reproche
TJ Meaux, 11 juill. 2024, n° 21/03773 — Travaux urgents et refus d’invoquer la trésorerie
TJ Marseille, 25 févr. 2025, n° 23/03861 — Arrêté de mise en sécurité et diligences du syndic
TJ Paris, 12 déc. 2024, n° 23/11968 — Vérification assurance décennale des entreprises
TJ Lille, ord. réf., 24 juin 2025, n° 25/00248 — Syndic diligent protégé
Cass. 3e civ., 17 avr. 2013, n° 11-28.887 — Diligences de recouvrement préalables
Cass. 3e civ., 17 janv. 2007, n° 05-17.119 — Approbation des comptes ne vaut pas ratification