Il arrive qu’un copropriétaire détenant une part importante des tantiemes utilise sa position pour faire adopter — ou au contraire bloquer — une décision en assemblée générale, au détriment de l’intérêt collectif de l’immeuble ou des autres copropriétaires. Le droit de la copropriété permet, dans ce cas, de contester la décision sur le fondement de l’abus de majorité.
La notion d’abus de majorité est encadrée par une jurisprudence abondante, dont la décision de référence du 5 septembre 2024 constitue l’illustration la plus récente. Mais savoir précisément ce que recouvre cette notion et comment agir efficacement est indispensable pour en tirer parti.
Maître Joan Dray accompagne les copropriétaires confrontés à un abus de majorité à Paris et dans toute la France. Depuis son cabinet situé au 76-78 rue Saint-Lazare, 75009 Paris, Maître Joan Dray analyse votre dossier et engage les recours adaptés.
Qu’est-ce que l’abus de majorité en copropriété ?
L’abus de majorité constitue une application particulière de la théorie générale de l’abus de droit. Une décision d’assemblée générale, même adoptée dans des formes parfaitement régulières et dans la limite des pouvoirs du syndicat, peut néanmoins être annulée si elle se révèle contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, ou si elle a été votée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires majoritaires au détriment des autres.
⚖ Cass. 3e civ., 17 déc. 2014 (n° 13-25.134) — Définition de référence
Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité lorsqu’elle est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires ou lorsqu’elle a été votée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.
L’atteinte à l’égalité entre copropriétaires
Cette atteinte à l’intérêt collectif peut notamment se traduire par une rupture d’égalité dans la jouissance des parties communes, lorsque certains copropriétaires se voient accorder un avantage dont les autres sont privés, sans aucune contrepartie (Cass. 3e civ., 11 mai 2006, n° 05-10.924). L’égalité de traitement entre copropriétaires placés dans des situations identiques constitue l’un des fondements les plus fréquemment invoqués.
La charge de la preuve : une preuve qui incombe au copropriétaire contestant
L’abus de majorité ne se présume jamais, y compris lorsque la décision contestée est dépourvue de toute motivation dans le procès-verbal. L’assemblée générale n’a en effet aucune obligation de justifier sa position. C’est donc au copropriétaire qui souhaite obtenir l’annulation d’apporter la preuve que la décision a été prise pour favoriser certains copropriétaires ou qu’elle est contraire à la défense légitime de l’intérêt collectif.
Le seuil élevé retenu par les tribunaux
Les juges se montrent prudents avant de reconnaître un abus de majorité. Le simple fait qu’une décision profite davantage aux copropriétaires majoritaires qu’aux minoritaires ne suffit pas. Il est normal que la majorité défende ses propres intérêts, même si cela entraîne quelques inconvénients pour la minorité. Il peut même exister un intérêt collectif légitime au maintien d’une situation existante (CA Paris, 7 mai 1993). La démonstration d’un véritable détournement de l’intérêt collectif ou d’une discrimination entre copropriétaires en situation identique est indispensable.
Les décisions jugées abusives : ce que les tribunaux ont sanctionné
La jurisprudence a sanctionné, au fil du temps, des situations très diverses. Ces exemples permettent d’identifier les catégories de décisions les plus susceptibles d’être qualifiées d’abusives.
Le refus de travaux nécessaires ou imposés
✓ Refus de voter des travaux indispensables à l’entretien ou à la conservation des parties communes (CA Paris, 10 déc. 1979).
✓ Refus de remettre en état des poutres dégradées (CA Paris, 22 mars 1991).
✓ Refus d’autoriser des travaux imposés par une administration : prolongement de tubes d’aération de cuves à essence exigé par les établissements classés (Cass. 3e civ., 17 janv. 1978), ou pose d’une gaine d’évacuation imposée par l’administration (TGI Nice, 30 avr. 1968).
✓ Refus d’autoriser un copropriétaire à raccorder son installation sanitaire au réseau d’assainissement de l’immeuble (CA Paris, 20 nov. 1992).
Le refus à visée punitive ou discriminatoire
✓ Refus d’autorisation de travaux motivé non par l’intérêt de l’immeuble mais par la volonté de sanctionner un copropriétaire pour ses retards de paiement de charges (CA Paris, 7 oct. 1999).
✓ Octroi à certains copropriétaires seulement d’un avantage refusé à d’autres placés dans une situation identique : droit de stationnement réservé à cinq copropriétaires sur onze (CA Paris, 24 avr. 1984 ; CA Paris, 2 avr. 1993).
✓ Refus, sans examen sérieux, d’autoriser un copropriétaire à clore sa loggia ou à installer une véranda conforme aux préconisations de l’architecte (CA Lyon, 17 févr. 1971 ; CA Paris, 5 oct. 2001).
La décision de référence 2024 : refus de travaux privatifs et dommages et intérêts
⚖ Cass. 3e civ., 5 sept. 2024 — Refus abusif et condamnation à 119 000 €
La Cour de cassation retient l’abus de majorité dans le refus d’autoriser des travaux privatifs qui ne portaient atteinte ni à la destination de l’immeuble ni à son esthétique. Le copropriétaire s’étant vu refuser abusivement l’autorisation de réaliser des travaux d’habitation et de les louer a été indemnisé à plus de 119 000 euros de dommages et intérêts, couvrant la perte de revenus locatifs.
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Les décisions que les tribunaux ont refusé de qualifier d’abusives
La jurisprudence a également précisé, a contrario, les situations dans lesquelles l’abus de majorité n’est pas caractérisé. Ces exemples permettent de préciser les limites de la notion.
✗ Refus d’autoriser un copropriétaire à se brancher sur une colonne de gaz, justifié par des mises en garde de sécurité (Cass. 1re civ., 28 juin 1964).
✗ Refus d’autoriser, dans un immeuble résidentiel, une activité de vente et de pose d’accessoires automobiles jugée bruyante (CA Paris, 22 sept. 1993).
✗ Refus de céder à un copropriétaire un couloir partie commune, la réduction de surface n’étant pas conforme à l’intérêt collectif (CA Paris, 8 avr. 1998).
✗ Rejet d’une demande de changement de destination d’un garage en studio, préservant l’application du règlement de copropriété (CA Montpellier, 13 sept. 2016).
✗ Refus d’autoriser la création d’un ascenseur à usage exclusif d’un seul copropriétaire (CA Paris, 27 mai 1999).
✗ Refus d’intenter une action en justice, justifié par les frais à engager, la faible importance du dommage et l’incertitude des chances de succès (CA Lyon, 24 juin 1980).
✗ Sursis à statuer sur l’installation d’un ascenseur, l’assemblée s’étant elle-même imposé un délai de réflexion (CA Paris, 7 juin 2007).
Les sanctions de l’abus de majorité : annulation et dommages et intérêts
Lorsque l’abus est caractérisé, deux types de sanctions sont envisageables. Elles peuvent être cumulées selon la gravité du manquement et le préjudice subi.
L’annulation de la résolution : délai impératif de deux mois
La première sanction consiste en l’annulation de la résolution litigieuse. Cette action doit être engagée devant le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Passé ce délai, la résolution devient définitive et ne peut plus être remise en cause à ce titre.
⚠ Délai impératif : deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est d’ordre public et ne peut pas être prorogé. Toute action introduite après son expiration est irrecevable.
Les dommages et intérêts : réparer le préjudice subi
La seconde sanction consiste en l’octroi de dommages et intérêts, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à l’encontre du syndicat des copropriétaires ou des copropriétaires à l’origine du vote abusif. Cette voie suppose de démontrer non seulement la faute, mais également la réalité du préjudice subi et le lien de causalité. L’arrêt du 5 septembre 2024 illustre la portée financière de cette action : plus de 119 000 euros accordés au copropriétaire privé de ses revenus locatifs potentiels.
Le refus abusif de travaux privatifs : une voie de recours supplémentaire
Lorsque l’abus de majorité porte spécifiquement sur le refus d’autoriser des travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble au sens de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire concerné dispose d’une voie de recours supplémentaire et plus souple que la simple annulation.
L’autorisation judiciaire de travaux : une alternative à l’annulation
Le copropriétaire peut solliciter du tribunal une autorisation judiciaire de réaliser les travaux, sur le fondement de l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965. Cette demande suppose de démontrer que les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble, qu’ils constituent des travaux d’amélioration, que leur autorisation a été sollicitée puis refusée par l’assemblée générale, et qu’ils n’ont pas encore été réalisés.
ℹ Avantage décisif : contrairement à l’action en annulation enfermée dans le délai de deux mois, la demande d’autorisation judiciaire de travaux peut être engagée dans le délai de droit commun de cinq ans. C’est un levier considérable pour les copropriétaires qui ont laissé passer le délai d’annulation.
Des exemples concrets d’autorisations judiciaires accordées
Les tribunaux ont ainsi pu autoriser judiciairement, après un refus jugé abusif : la création d’un accès depuis les parties communes pour un occupant malvoyant dont l’unique accès se faisait par un escalier dangereux ; la pose d’appareils de climatisation dès lors qu’une autorisation identique avait déjà été accordée à d’autres copropriétaires. Ces exemples illustrent l’importance de documenter les discriminations entre copropriétaires.
Pourquoi se faire assister par un avocat pour contester un abus de majorité ?
La contestation d’une décision d’assemblée générale pour abus de majorité est techniquement exigeante. La preuve du caractère abusif, le choix de la voie d’action et le respect des délais conditionnent l’issue du recours. Une erreur de qualification ou un délai manqué peut rendre l’action irrecevable.
Le choix stratégique entre les deux voies de recours
→ Action en annulation (art. 42 loi 1965) : à engager dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. Conduit à l’annulation de la résolution et éventuellement à des dommages et intérêts. Délai bref et impératif.
→ Demande d’autorisation judiciaire de travaux (art. 30 al. 4 loi 1965) : réservée aux travaux privatifs refusés. Délai de cinq ans. Ne conduit pas à l’annulation mais à une autorisation de faire. Peut être cumulée avec l’action en dommages et intérêts.
La constitution du dossier de preuve
Un avocat analyse le procès-verbal de l’assemblée générale, les échanges antérieurs, la situation des autres copropriétaires et la motivation réelle de la décision contestée. Il évalue la faisabilité du recours au regard de la jurisprudence la plus récente et constitue le dossier de preuve indispensable pour établir le caractère abusif devant le tribunal judiciaire.
Maître Joan Dray reçoit à son cabinet du 76-78 rue Saint-Lazare, 75009 Paris, pour analyser votre situation et déterminer la voie de recours la plus adaptée. Maître Joan Dray intervient à Paris et dans toute la France pour défendre les copropriétaires confrontés à un abus de majorité.
Abus de majorité : deux mois pour agir, ne laissez pas passer le délai
Si vous estimez qu’une décision d’assemblée générale a été adoptée ou refusée dans des conditions abusives, deux pistes s’ouvrent à vous selon la nature de la décision concernée. L’action en annulation, à engager immédiatement dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal. Ou, en cas de refus abusif d’autorisation de travaux privatifs, la demande d’autorisation judiciaire, qui bénéficie d’un délai de cinq ans.
Maître Joan Dray accompagne les copropriétaires confrontés à un abus de majorité à Paris et dans toute la France. Son cabinet analyse la décision contestée, identifie la voie de recours la plus efficace et constitue le dossier de preuve nécessaire à votre action. Contactez dès maintenant Maître Joan Dray pour ne pas laisser passer le délai.
Maître Joan Dray — Avocat au barreau de Paris | Palais C2355
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Sources et références
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 25 b — Travaux privatifs affectant les parties communes
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 30 al. 4 — Autorisation judiciaire de travaux
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 42 — Délai de deux mois pour contester
Cass. 3e civ., 5 sept. 2024 — Refus abusif de travaux privatifs, 119 000 € de dommages
Cass. 3e civ., 17 déc. 2014, n° 13-25.134 — Définition de référence de l’abus de majorité
Cass. 3e civ., 11 mai 2006, n° 05-10.924 — Rupture d’égalité entre copropriétaires
Cass. 3e civ., 17 janv. 1978 — Travaux imposés par une administration
Cass. 1re civ., 28 juin 1964 — Refus justifié par des mises en garde de sécurité
CA Paris, 7 oct. 1999 — Refus à visée punitive abusif
CA Paris, 24 avr. 1984 ; CA Paris, 2 avr. 1993 — Discrimination entre copropriétaires
CA Montpellier, 13 sept. 2016 — Refus justifié préservant le règlement de copropriété
CA Paris, 7 mai 1993 — Intolérance à l’activité bruyante non abusive