Le bail commercial est un contrat synallagmatique dont l’obligation fondamentale est l’obligation de délivrance. Consacrée par l’article 1719 du Code civil, elle impose au bailleur de remettre le local en bon état, de l’entretenir et d’en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Or cette obligation est fréquemment vidée de sa substance par des clauses de non-recours insérées dans les baux commerciaux.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre 2022 et 2025, une série d’arrêts majeurs qui clarifient le régime de cette obligation sous trois angles essentiels : son étendue et son caractère d’ordre public, son articulation avec les clauses de non-recours, et le régime de la prescription applicable au preneur. Ces évolutions convergent vers un objectif unique : renforcer la protection du preneur.
Maître Joan Dray accompagne preneurs et bailleurs confrontés à des litiges relatifs à l’obligation de délivrance à Paris et dans toute la France. Depuis son cabinet situé au 76-78 rue Saint-Lazare, 75009 Paris, Maître Joan Dray analyse votre bail et défend vos intérêts.
L’obligation de délivrance : contenu, étendue et caractère impératif
L’article 1719 du Code civil constitue le socle général des obligations du bailleur. Il l’oblige, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, à délivrer la chose louée, à l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur. L’article 1720 précise que la chose doit être délivrée en bon état de réparations de toute espèce.
Une obligation à double dimension : matérielle et juridique
La délivrance s’entend sous deux dimensions complémentaires. La délivrance matérielle consiste en la remise effective de la chose louée et de ses accessoires indispensables à une utilisation normale. La délivrance juridique consiste en la conformité du local aux contraintes générales applicables à l’activité convenue : hygiène, sécurité, réglementation administrative. Ces deux dimensions sont autonomes et cumulatives.
Une obligation continue pendant toute la durée du bail
⚖ Cass. 3e civ., 10 sept. 2020 (n° 18-21.890) — Caractère continu de l’obligation
L’obligation de délivrance incombe au bailleur tout au long de l’exécution du contrat. La connaissance par le preneur de l’état des lieux à la date de conclusion du bail ne saurait exonérer le bailleur de son obligation continue d’assurer une délivrance conforme.
Ce principe emporte des conséquences pratiques déterminantes. La vétusté apparue postérieurement, les désordres structurels se révélant au fil du temps, les infiltrations récurrentes : autant de situations susceptibles de caractériser un manquement à l’obligation de délivrance, quand bien même le preneur aurait initialement accepté les locaux en l’état.
Les manifestations fréquentes du manquement
Constituent notamment un manquement à l’obligation de délivrance : la délivrance d’un local non conforme à sa destination contractuelle ; l’existence de désordres structurels (infiltrations, vétusté de la toiture, installation électrique défaillante) ; l’impossibilité d’exploiter l’activité prévue au bail (absence d’autorisation administrative, non-conformité réglementaire) ; le défaut d’entretien des accessoires indispensables (climatisation, accès, parties communes) ; et la persistance de désordres signalés par le preneur et non résolus par le bailleur.
La distinction essentielle : obligation de délivrance vs obligation d’entretien
La jurisprudence opère une distinction fondamentale entre l’obligation de délivrance, d’ordre public et insusceptible d’aménagement conventionnel, et l’obligation d’entretien (art. 1719, 2° et 1720 al. 2 C.civ.), supplive de la volonté des parties. En matière de baux commerciaux, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et le décret du 3 novembre 2014, l’article R.145-35 du Code de commerce interdit de mettre à la charge du preneur les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil. C’est sur cette dichotomie que repose toute la jurisprudence relative aux clauses de non-recours.
La clause de non-recours : inefficace face à l’obligation de délivrance
Les baux commerciaux comportent fréquemment des clauses par lesquelles le preneur renonce à tout recours contre le bailleur pour dommages aux biens mobiliers, troubles de jouissance ou vices cachés. Ces clauses, licites dans leur principe, ont longtemps été invoquées par les bailleurs pour échapper à toute responsabilité. La Cour de cassation y a mis fin définitivement.
L’arrêt fondateur du 26 janvier 2022
⚖ Cass. 3e civ., 26 janv. 2022 (n° 18-23.578) — Inefficacité de la clause exonératoire
Une clause exonératoire de responsabilité relative à la jouissance paisible des lieux ne peut décharger le bailleur de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. Le juge doit rechercher si le défaut de conformité du local a participé à la réalisation du dommage subi par le locataire.
L’énoncé d’un principe général : l’arrêt du 10 avril 2025
⚖ Cass. 3e civ., 10 avr. 2025 (n° 23-14.974, FS-B) — Principe général publié au Bulletin
Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. En l’espèce, des locaux à usage de bureaux affectés de nombreuses infiltrations d’eau. La cour d’appel avait rejeté les demandes du preneur sur le fondement d’une clause de renonciation. La Cour de cassation casse : la clause ne peut priver le preneur de son droit à indemnisation lorsque les désordres relèvent de l’obligation de délivrance.
La confirmation immédiate du 22 mai 2025
⚖ Cass. 3e civ., 22 mai 2025 (n° 23-16.844) — Confirmation six semaines après
Une clause de non-recours réciproque assortie d’une obligation d’assurance pour le preneur ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. De plus, la bailleresse qui n’apporte pas la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité avec un manquement ponctuel du preneur ne peut en faire un moyen de défense pour écarter sa propre responsabilité.
ℹ La règle d’or issue de cette jurisprudence : la clause de non-recours est valable uniquement lorsqu’elle a pour objet de transférer au preneur des travaux d’entretien ou de réparation relevant normalement du bailleur. Elle ne peut en aucun cas exonérer le bailleur de son obligation de délivrance, qui est d’ordre public et ne souffre aucun aménagement conventionnel.
L’articulation avec l’article 1170 du Code civil
La solution posée par ces arrêts fait écho à la théorie des clauses réputées non écrites qui privent de leur substance l’obligation essentielle d’un contrat (art. 1170 C.civ.). Sans obligation de délivrance, le contrat de bail ne peut recevoir exécution. La Cour de cassation qualifie donc implicitement la clause de non-recours couvrant l’obligation de délivrance de clause abusive réputée non écrite.
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La prescription de l’action du preneur : une protection considérablement renforcée
Le régime de la prescription en matière d’obligation de délivrance a été profondément réformé par la jurisprudence 2025. Cette évolution protège le preneur contre les fins de non-recevoir tirées de la prescription que les bailleurs ne manquaient pas d’invoquer.
Le régime général : prescription quinquennale
Le droit commun applicable est la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du Code civil : le preneur doit agir dans un délai de cinq ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. Certaines juridictions retenaient que ce délai courait à compter de la date d’entrée en jouissance, conduisant à des résultats iniques pour les preneurs confrontés à des désordres persistants.
L’arrêt du 10 juillet 2025 : le point de départ flottant
⚖ Cass. 3e civ., 10 juill. 2025 (n° 23-20.491) — Point de départ de la prescription
Les obligations de délivrance de la chose louée et d’en assurer au preneur la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail. Tant que le manquement persiste, la prescription ne court pas.
La confirmation du 4 décembre 2025 : extension à l’action en exécution forcée
⚖ Cass. 3e civ., 4 déc. 2025 (n° 23-23.357, FS-B) — Extension à l’action en exécution forcée
Les obligations de délivrance et de remédier à la vétusté sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée. La connaissance préalable par le preneur de l’état des lieux, même parfaite, ne fait pas courir la prescription tant que le manquement n’a pas cessé.
⚠ Règle nouvelle issue de ces arrêts : le point de départ du délai de 5 ans n’est pas la date de connaissance du manquement par le preneur, mais la date de cessation du manquement. Tant que les désordres structurels persistent, la prescription ne court pas. Cette règle s’applique aussi bien à l’action en résiliation qu’à l’action en exécution forcée.
L’obligation corrélative du preneur : signaler les désordres
Cette protection du preneur a pour contrepartie une obligation d’information. Le preneur doit signaler au bailleur les désordres dont il a connaissance dans un délai raisonnable. La jurisprudence a jugé que le preneur qui attend plusieurs années avant de signaler des désordres commet une faute susceptible d’atténuer la responsabilité du bailleur.
Les sanctions du manquement à l’obligation de délivrance
Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ouvre au preneur un ensemble de recours de droit commun. La Cour de cassation a posé le principe de la réparation intégrale du préjudice en cas de manquement. Ces sanctions peuvent être cumulées selon la gravité du manquement.
Les sanctions disponibles
→ L’exécution forcée en nature : condamnation du bailleur à réaliser les travaux nécessaires, assortie d’une astreinte (art. L.131-1 et s. CPCE).
→ La résiliation du bail aux torts du bailleur : lorsque les manquements sont suffisamment graves, entraînant restitution des loyers versés et versement de dommages et intérêts.
→ L’allocation de dommages et intérêts : couvrant le préjudice de jouissance, la perte d’exploitation, les dépenses inutilement engagées, voire le préjudice moral.
→ La réduction du loyer : proportionnelle au manquement, tant que celui-ci persiste.
→ L’exception d’inexécution : suspension du paiement des loyers si les manquements rendent le local totalement impropre à sa destination contractuelle.
Les conditions de mise en œuvre
La mise en œuvre de ces sanctions suppose plusieurs conditions. Le preneur doit justifier d’un préjudice découlant du manquement. Le lien de causalité entre le manquement et le préjudice doit être établi. Une mise en demeure préalable peut être nécessaire pour l’obligation d’entretien, mais l’obligation de délivrance est exigible de plein droit sans formalité préalable.
L’exception d’inexécution : un mécanisme à manier avec prudence
L’exception d’inexécution est soumise à des conditions strictes. Le preneur ne peut suspendre le paiement des loyers que lorsque le manquement du bailleur a rendu les locaux totalement impropres à leur destination contractuelle. Une simple gêne, des infiltrations ponctuelles ou des désordres n’empêchant pas la poursuite de l’activité ne suffisent pas. La Cour de cassation a réaffirmé ce principe en 2023 et 2024 : le preneur est exposé à une condamnation pour loyers impayés s’il a exercé ce mécanisme à tort.
Clauses valables et clauses inopposables : le guide pratique
La distinction entre ce que les parties peuvent stipuler et ce qui est proscrit par l’ordre public conditionne la validité de nombreuses clauses fréquemment rencontrées dans les baux commerciaux. La jurisprudence 2022-2025 dessine les contours de cette frontière.
Les clauses valables et opposables au preneur
✓ Les clauses transférant au preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, expressément et non équivoquement stipulées.
✓ Les clauses de non-garantie des vices cachés, si elles sont claires, précises et non équivoques (art. 1721 C.civ., non d’ordre public).
✓ Les clauses mettant à la charge du preneur la mise en conformité avec la réglementation administrative pour son activité spécifique.
Les clauses inopposables au preneur car contraires à l’ordre public
✗ Les clauses de non-recours privant le preneur de tout recours en cas de manquement à l’obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025 et 22 mai 2025).
✗ Les clauses « prenant les lieux en l’état » utilisées pour écarter les conséquences des vices structurels.
✗ Les clauses transférant au preneur les grosses réparations au sens de l’art. 606 C.civ. (interdites depuis la loi Pinel, art. R.145-35 C.com).
✗ Les clauses neutralisant l’action en exécution forcée du preneur contre le bailleur en cas de désordres structurels persistants.
Ce que la jurisprudence 2022-2025 commande pour la rédaction des baux
Ces évolutions jurisprudentielles commandent une vigilance accrue dans la rédaction et la négociation des baux commerciaux. Les clauses de non-recours, de prise en charge des travaux par le preneur ou d’acceptation des lieux en l’état doivent être rédigées avec la plus grande précision.
Pour le bailleur
Le bailleur doit éviter de rédiger des clauses de non-recours à portée générale qui seraient réputées non écrites. La clause doit expresssément viser les travaux d’entretien ou de réparation qu’elle transfère au preneur, sans jamais évoquer l’obligation de délivrance. Un état des lieux détaillé et contradictoire à l’entrée en jouissance reste indispensable. Il constitue une preuve de l’état initial des locaux et protège le bailleur contre des demandes ultérieures.
Pour le preneur
Le preneur doit signaler rapidement et par écrit tout désordre constaté en cours de bail. Cette démarche a deux effets : elle interrompt la prescription et constitue une preuve de la connaissance du manquement par le bailleur. En cas de refus du bailleur de réaliser les travaux, le preneur peut saisir le juge des référés pour obtenir des mesures conservatoires ou une exécution provisoire.
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Obligation de délivrance : trois enseignements essentiels à retenir
L’analyse de la jurisprudence 2022-2025 de la troisième chambre civile révèle une tendance univoque : le renforcement de la protection du preneur face aux tentatives du bailleur d’aménager ou d’écarter son obligation de délivrance. Trois enseignements majeurs s’en dégagent.
→ Premier enseignement : l’obligation de délivrance est d’ordre public. Aucune clause contractuelle, aussi large soit-elle, ne peut en priver le preneur. La clause de non-recours ne produit ses effets qu’à l’égard des obligations supplives du bailleur, jamais à l’égard de l’obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025 et 22 mai 2025).
→ Deuxième enseignement : l’obligation de délivrance est continue. Elle s’étend sur toute la durée du bail et ne s’épuise pas à la date d’entrée en jouissance. Le preneur peut agir en cas de désordres apparus postérieurement, y compris ceux résultant de la vétusté progressive.
→ Troisième enseignement : la prescription est modulée par la continuité du manquement. Tant que les désordres relevant de l’obligation de délivrance persistent, le délai quinquennal ne court pas, conférant au preneur une protection procédurale substantielle (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025 et 4 déc. 2025, FS-B).
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Sources et références
Code civil, art. 1719 et 1720 — Fondement de l’obligation de délivrance
Code civil, art. 1170 — Clause réputée non écrite privant l’obligation essentielle de sa substance
Code civil, art. 2224 — Prescription quinquennale de droit commun
Code de commerce, art. R.145-35 — Interdiction de mettre les grosses réparations à la charge du preneur (loi Pinel)
Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357 (FS-B) — Prescription et exécution forcée
Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491 — Point de départ flottant de la prescription
Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-16.844 — Confirmation clause de non-recours
Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974 (FS-B) — Principe général publié au Bulletin
Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 18-21.890 — Caractère continu de l’obligation de délivrance
Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 18-23.578 — Arrêt fondateur sur l’inefficacité des clauses exonératoires
Loi Pinel du 18 juin 2014 — Encadrement des charges récupérables et grosses réparations
Décret du 3 novembre 2014 — Application de la loi Pinel aux baux commerciaux
TJ Bordeaux, 2024 — Clause pénale et manquement à l’obligation de délivrance