Dans la vie d’une copropriété, il arrive fréquemment qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes, ou s’approprie un espace commun, sans en avoir préalablement obtenu l’autorisation de l’assemblée générale. La jurisprudence constante de la Cour de cassation permet de rappeler avec clarté les règles applicables et les voies de recours disponibles.
Le référé pour trouble manifestement illicite est l’outil procédural le plus rapide et le plus efficace pour faire cesser une situation irrégulière en copropriété. Il ne nécessite ni urgence particulière, ni démonstration d’un préjudice matériel : la seule violation d’une règle de droit suffit.
Maître Joan Dray accompagne copropriétaires et syndicats confrontés à des travaux non autorisés ou à une occupation irrégulière de parties communes à Paris et dans toute la France. Depuis son cabinet situé au 76-78 rue Saint-Lazare, 75009 Paris, Maître Joan Dray analyse votre situation et engage le référé adapté.
Qu’est-ce qu’un trouble manifestement illicite en copropriété ?
Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait, matériel ou juridique, qui constitue une violation évidente d’une règle de droit. Cette notion ne suppose ni urgence particulière, ni absence de contestation sérieuse : il suffit que la violation de la loi soit caractérisée pour que le juge des référés puisse intervenir (art. 835 CPC).
La particularité de ce mécanisme en droit de la copropriété
Ce mécanisme est essentiel en droit de la copropriété, car il permet d’obtenir rapidement — sans attendre une procédure au fond souvent longue de plusieurs années — la cessation d’une situation irrégulière. Le juge des référés peut ordonner la suppression des installations, la remise en état des lieux et assortir sa décision d’une astreinte financière quotidienne.
ℹ Avantage majeur : il n’est pas nécessaire de démontrer un préjudice matériel ou une urgence particulière. La seule violation de la règle d’autorisation préalable ou de l’usage collectif des parties communes suffit à justifier l’intervention du juge des référés.
Les travaux sans autorisation : toujours constitutifs d’un trouble manifestement illicite
Le principe est désormais bien établi : dès qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale prévue par l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, le trouble manifestement illicite est caractérisé. Peu importe l’ampleur réelle des travaux ou leurs conséquences matérielles.
⚖ Cass. 3e civ., 9 mars 2022 (n° 21-15.797) — Ventouse de chaudière sans autorisation
Les juges du fond avaient refusé de reconnaître un trouble manifestement illicite au motif que l’installation d’une ventouse de chaudière en façade était de petite taille, discrète et ne causait aucun désagrément démontré. La Cour de cassation censure ce raisonnement : dès lors que les travaux avaient été réalisés sans l’autorisation requise, le trouble était caractérisé, indépendamment de toute appréciation sur leur importance ou leur impact esthétique.
Le cas particulier du raccordement à des canalisations communes
⚖ CA Aix-en-Provence, 7 sept. 2023 (n° 22/10828) — Raccordement et suppression d’un fenestron
Le droit de principe de se raccorder aux réseaux collectifs ne dispense pas d’obtenir une autorisation préalable lorsque l’opération suppose des interventions physiques sur les parties communes (percement de murs, fixation de canalisations). Dans cette affaire, le copropriétaire avait également fait disparaître, sans autorisation, un fenestron constituant lui aussi une partie commune — illustrant que l’exigence d’autorisation s’étend à toute modification d’un élément commun, quelle que soit sa taille.
⚠ Règle absolue : l’absence d’autorisation de l’AG suffit. Peu importe que les travaux soient de faible ampleur, qu’ils soient discrets, qu’ils n’aient causé aucun désagrément visible aux autres copropriétaires, qu’ils aient été réalisés dans les règles de l’art ou qu’ils aient été imposés par une administration.
L’accord du syndic ne remplace jamais l’autorisation de l’assemblée générale
Un enseignement essentiel, et source d’erreurs fréquentes, mérite d’être souligné : ni l’accord du syndic, ni le caractère urgent ou réglementairement obligatoire des travaux, ne peuvent remplacer l’autorisation de l’assemblée générale. C’est la règle la plus fréquemment méconnue des copropriétaires.
⚖ Cass. 3e civ., 22 mars 2018 (n° 17-10.053) — Accord du syndic, urgence et prescription administrative : aucune valeur
Un conduit d’extraction installé en toiture par le locataire d’un local commercial avait été réalisé avec l’accord du syndic, à la demande du service communal d’hygiène et de santé. La cour d’appel avait rejeté la demande de démolition. Sa décision est cassée : tous les travaux effectués sur les parties communes doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale, même lorsqu’ils sont exigés par une administration, et l’accord du syndic ne peut en aucun cas se substituer à cette autorisation.
Les trois idées directrices de la jurisprudence
→ L’obligation d’autorisation préalable s’applique systématiquement, sans qu’il y ait à rechercher si les travaux sont anodins ou significatifs. Dès que l’opération touche, même indirectement, aux parties communes, l’autorisation de l’AG reste un préalable obligatoire (Cass. 3e civ., 4 déc. 2007, n° 06-19.931).
→ La compétence de l’assemblée générale est exclusive et d’ordre public. Ni une clause du règlement de copropriété, ni a fortiori l’aval donné par le syndic ne peuvent produire le même effet. Le syndic qui outrepasse ses pouvoirs engage sa propre responsabilité (CA Paris, 5 mars 2003, n° 1997/16366 ; Cass. 3e civ., 8 oct. 1991 ; Cass. 3e civ., 3 avr. 2002).
→ Ni l’urgence ni le caractère obligatoire des travaux au regard d’une réglementation administrative ne permettent de contourner l’exigence d’autorisation : seule l’assemblée générale peut valablement autoriser l’intervention sur les parties communes (Cass. 3e civ., 8 nov. 2006, n° 05-15.903 et 05-17.150).
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L’occupation irrégulière des parties communes : même cause de trouble illicite
Le même raisonnement s’applique à l’appropriation, par un copropriétaire, d’un espace commun sans droit ni autorisation. Il n’est pas nécessaire de démontrer un préjudice personnel distinct.
⚖ Cass. 3e civ., 21 avr. 2022 (n° 21-15.820) — Occupation irrégulière sans préjudice à démontrer
La Cour de cassation a censuré une décision qui refusait de reconnaître un trouble manifestement illicite au motif que le copropriétaire demandeur ne démontrait pas subir un préjudice personnel distinct de l’atteinte portée à ses droits sur les parties communes. L’occupation privative et irrégulière d’un espace commun constitue, par elle-même, une atteinte au droit de chaque copropriétaire sur sa quote-part indivise.
Cette solution est logique : chaque copropriétaire dispose d’une quote-part indivise sur les parties communes et doit pouvoir en jouir librement. L’occupation privative irrégulière constitue une atteinte à ce droit, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un préjudice matériel supplémentaire.
Qui peut agir, et contre qui ?
Deux enseignements pratiques importants se dégagent de cette jurisprudence, qui élargissent considérablement le champ des personnes pouvant agir.
Tout copropriétaire peut agir personnellement en référé
L’action en cessation du trouble n’est pas réservée au syndicat des copropriétaires. Tout copropriétaire, en sa qualité de titulaire d’une quote-part des parties communes, est recevable à agir personnellement en référé pour faire cesser l’irrégularité, qu’il s’agisse de travaux non autorisés ou d’une occupation indue (Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 21-15.820). Cette solution est particulièrement utile lorsque le syndicat reste inactif face à la situation irrégulière.
Le syndicat peut être mis en cause pour inaction
L’action peut être dirigée non seulement contre l’auteur du trouble, mais également contre le syndicat des copropriétaires lui-même, lorsque celui-ci n’a pas pris les mesures nécessaires pour faire cesser la situation irrégulière. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en démontrant avoir lui-même engagé les démarches utiles contre l’occupant ou l’auteur des travaux irréguliers.
Les mesures que le juge des référés peut ordonner
Une fois le trouble manifestement illicite caractérisé, le juge des référés dispose de pouvoirs étendus pour y mettre fin, sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile.
Les mesures disponibles
→ Suppression des installations ou raccordements irréguliers.
→ Remise en état des lieux dans leur configuration antérieure aux travaux.
→ Astreinte financière quotidienne pour garantir l’exécution de la décision dans un délai déterminé.
→ Provision allouée au copropriétaire ou au syndicat ayant subi le trouble.
→ Injonction de restituer l’espace occupé irrégulièrement aux parties communes.
La procédure de référé : rapide et efficace
La procédure de référé se déroule en quelques semaines. L’ordonnance rendue par le juge est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel. C’est ce qui en fait l’outil procédural le plus adapté pour obtenir rapidement la cessation d’une situation irrégulière en copropriété.
Pourquoi se faire assister par un avocat pour un référé en copropriété ?
Le référé pour trouble manifestement illicite est une procédure rapide, mais techniquement exigeante. La qualification du trouble, la démonstration de son caractère manifeste et la constitution du dossier de preuves conditionnent l’issue de l’audience.
L’analyse de la situation et la constitution du dossier
Un avocat identifie précisément si les travaux ou l’occupation constituent un trouble manifestement illicite au regard de la jurisprudence récente, et constitue le dossier de preuves nécessaire : procès-verbal d’assemblée générale, règlement de copropriété, constats photographiques, échanges écrits avec le syndic. Il détermine si l’action doit être dirigée contre le copropriétaire auteur, contre le syndicat ou contre les deux.
La représentation à l’audience de référé
L’avocat présente les arguments à l’audience et obtient, si les conditions sont réunies, une ordonnance de remise en état assortie d’une astreinte. Il suit ensuite l’exécution de la décision et engage, si nécessaire, la liquidation de l’astreinte.
Maître Joan Dray reçoit à son cabinet du 76-78 rue Saint-Lazare, 75009 Paris, pour analyser votre situation et déterminer l’opportunité d’un référé. Maître Joan Dray intervient à Paris et dans toute la France pour défendre copropriétaires et syndicats dans tous les litiges liés à des travaux ou à une occupation irrégulière des parties communes.
Agissez en référé : la voie la plus rapide pour faire cesser l’irrégularité
Si vous constatez que des travaux ont été réalisés sur les parties communes sans autorisation préalable — même avec l’accord du syndic, même en cas d’urgence, même s’ils sont imposés par une administration — ou qu’un espace commun fait l’objet d’une occupation irrégulière, vous disposez d’une voie de recours rapide et efficace : le référé pour trouble manifestement illicite. Il n’est pas nécessaire d’attendre que la situation cause un préjudice matériel démontré ou présente un caractère d’urgence particulier.
Maître Joan Dray accompagne copropriétaires et syndicats confrontés à ces situations à Paris et dans toute la France. Son cabinet évalue l’opportunité de l’action en référé, réunit les pièces nécessaires et vous représente devant le juge des référés pour obtenir la cessation rapide de la situation irrégulière. Contactez dès maintenant Maître Joan Dray.
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Sources et références
CPC, art. 835 — Pouvoirs du juge des référés (trouble manifestement illicite)
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 25 b — Autorisation préalable de l’AG pour travaux parties communes
Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 21-15.820 — Occupation irrégulière sans préjudice supplémentaire requis
Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-15.797 — Ventouse de chaudière sans autorisation
CA Aix-en-Provence, 7 sept. 2023, n° 22/10828 — Raccordement canalisations et fenestron
Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-10.053 — Accord syndic et prescription administrative sans effet
Cass. 3e civ., 8 nov. 2006, n° 05-15.903 et 05-17.150 — Urgence ne dispensant pas de l’autorisation AG
Cass. 3e civ., 4 déc. 2007, n° 06-19.931 — Autorisation obligatoire même pour travaux anodins
Cass. 3e civ., 8 oct. 1991 ; Cass. 3e civ., 3 avr. 2002 — Compétence exclusive de l’AG
CA Rouen, 16 oct. 2013, n° 12/04547 ; CA Versailles, 22 sept. 2016 — Accord syndic inopposable
CA Paris, 5 mars 2003, n° 1997/16366 — Responsabilité du syndic outrepassant ses pouvoirs